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给你讲个鬼故事:青岛改善第一红区也开始打价格战了

2000feng3年前 (2022-08-27)短篇故事237

甲:来到我们这摊儿,三块六不要,

乙:怎么样?

甲:把六毛去了它,你是三块大洋两就两不找哇,

乙:三块钱。

甲:三块钱不要,

乙:怎么样?

甲:不要不要紧,额外的生枝还得让让它……

在沉寂了多日之后,青岛楼市终于因为浮山后F4最后一个楼盘的首开而热闹了起来。看到了青啤·静澜山的首开价格,我突然想起了上面《卖布头》这个经典相声小段。

这可是浮山后啊,3.5万元/平方米——3.8万元/平方米的心气没了,也不能出溜到和CBD项目一个价位啊。

所以,在这皆(qiang)大(yan)欢(huan)喜(xiao)的开盘盛典之后,我们有必要盘一盘。

市场分析|逆势而下的硬伤盘

对于青啤·静澜山这个项目,老王之前分析过多次,其地势、口碑上的缺点我们无需赘述。一是之前分析得已经够多了,二是F4哪个没有缺点?

只是,别的开发商有缺点,会在精装品质、园林规划等方面全力提升,而这远离青岛楼市许久的外行企业,有相当长的时间内在做着卖地段的春秋大梦。

所以,在青啤·静澜山营销中心开放,产品细节公布于众之后,周边的两大竞品反而把心放到肚子里了。户型上没有优势,反而有一个厨房的BUG;精装平淡无奇,让人有些昏昏欲睡;园林号称用了一个很牛的企业,但是又讲不出什么新意。

然而,产品力拉胯,我们同样也要看到青啤团队的优点。

青啤·静澜山的首开价,和远洋·万和云璟差不多一个水准,比一开始的预估价低了三四十万,所以才能取得这样的去化率。(老王不是说远洋·万和云璟这个盘不好,相反老王认为这个项目是真正精研过市场的作品,全部的元宝户为其加分不少。)

浮山后的教育资源的溢价完全没有体现出来,珍稀面山资源的溢价也没有体现出来。更为关键的是,在润府、云谷·金茂府准备重塑板块价值的时候,青啤·静澜山让主城房价向上的态势,出现了一个向下的波动。

不论对于青啤·静澜山的加推,还是未来主城楼市呈现出前所未有的复杂态势。

市场影响|学区优势下的价值锚地

青啤·静澜山以低于市场预期的价格首开,对于楼市的影响,不仅仅是浮山后,而是整个青岛主城。

因为就目前市场而言,不论新房还是二手房,浮山后都是主城的相对红区,房价也一直是相对坚挺的,那么除了沿海一线的豪宅之外,整个主城区的改善楼盘,都要看浮山后的脸色来定价。

虽然F4们都有各自的问题,但是作为新兴的教育高地,浮山后的教育资源是其它板块所不具备的。

同样都是高层产品,浮山后卖3.2万元/平方米,没有学区加持,凭什么老四方的盘也想卖3万+?

同样都是临桥,浮山后3.2万/平方米,没有学区加持、距离CBD、五四广场更远的地铁盘凭什么卖3.3万元/平方米?

同样道路拥堵,浮山后3.2万/平方米,没有学区加持,凭什么老市北的盘要卖3.7万元/平方米?

不论购房者需不需要学区,都会以浮山后作为参照物,而来判断自己要买的楼盘值不值。

就青啤·静澜山和浮山后的楼盘而言,也会比较痛苦。以相对低价炸出来的人气,能持久吗?

答案自然是否定的。

你加推房价涨了,对于在观望中的购房者来说自然心里不平衡:在楼市总体下行的大势中,我买房子比同事朋友多花了二三十万,谁会愿意当这样的冤大头呢?

所以,青啤·静澜山为我们打开了一个房价下行的窗口,这是比单盘卖得好不好更重要的意义。

未来预测|浮山后会跌破三万线?

如果老王是一个追求流量的人,会给你一个肯定的答案。但是现实是残酷的:青啤·静澜山搅浑的水,是最好的摸鱼机会。

今年许多人收入都受到影响,所以改善的热情也相对较低。刚刚过去的一个周,整个老市北区域只有30套网签。青啤·静澜山猛然这一抽,相当于干去了浮山后一个月的去化量,显然提升了各盘后期的去化难度。

但是,我们也要正视一个事实:浮山后依然是主城最为稳定的净流入区。

不论是学区也好,房子品质也好,还是目前的价格也好,都是其他板块所无法相比的。

在产品力上各家没有什么提升的空间了,接下来的金九银十,各盘就是拼刺刀了。

但是我么也看到了,只要有一点优惠,市场就会给予积极的回应。所以一旦开发商下下决心出货,浮山后还是能高效以价换量的。今天利率又调低了,这也意味着在传统旺季会有相对多的人入场。

金九银十的走势很可能是这样:小优惠各家都会有,但与此同时,房源也在不断减少,所以不会有突破底线的大跌。金九银十拼完,年底或许还能有一波顶底的尾盘优惠,但是到了明年上半年,再想在浮山后上车,可能真得捏着鼻子去接受青啤·静澜山的高溢价了。

所以,未来的四个月,可能是浮山后,乃至整个主城最舒服的状态,机会需要自己去敏锐把握。

在楼盘选择时,送大家一句冯梦龙的名言:

求快乐时非快乐,得便宜处失便宜。

价格,很多时候对应的是成本,是价值。不论是100多万的刚需盘,还是400多万的改善盘,都不要去选最便宜的那一个,便宜一定有便宜的缺点和问题。

现在买房人多不多,跟未来房子好不好没有关系。不信,给你上一张当年维多利亚湾的开盘照片看看?

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